La città “riarrangiata” dall’intelligenza artificiale. Forse anche i sempre più numerosi affitti brevi riusciranno a cambiare l’architettura della città o, quantomeno, il suo tessuto sociale. [A.F.]
«“Cin”. È forse il rumore dei calici che si toccano, fra un brindisi natalizio e l’altro? No. È la canzoncina delle ragazze di Colpo Grosso? Nemmeno. CIN sta per Codice Identificativo Nazionale ed è quella sequenza di numeri della quale tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati agli affitti brevi sono tenute a dotarsi, a garanzia di trasparenza, contro l’evasione fiscale e a tutela dei consumatori (spoiler: in Umbria, a inizio 2025, solo poco più della metà di questre attività erano in regola). Facendo due passi per i vicoli di Gubbio è comunque frequentissimo trovare affisse sulle porte delle abitazioni delle targhette con su scritta quella sigla e una serie di cifre, spesso senza altre indicazioni. Crescono sempre di più e senza controllo, infatti, le case del centro destinate alla ricettività, con tutte le conseguenze che ciò comporta. Questo è il tema dell’interessante riflessione di Giorgio Fondacci, che potete leggere qui di seguito, con la quale abbiamo aperto anche il numero cartaceo di fine anno del periodico Media Video News, dopo qualche mese di attività solo digitale.» [A.F. | Media Video News]
Pochi giorni fa mi squilla il telefono. È un amico che non sentivo da tempo, una di quelle chiamate che ti aspetti portino un invito a bere qualcosa o un semplice saluto, e invece la voce dall’altra parte è carica di un’ansia palpabile. «Non è che per caso conosci qualcuno che affitta un piccolo appartamento?» mi chiede. Resto interdetto, perché l’ultima volta che ci eravamo visti mi aveva esaltato la bellezza di vivere in centro storico, nel cuore pulsante della nostra Gubbio. Ma la sua risposta — malinconica, spaesata, quasi inerme — mi ha gelato: «l’agenzia immobiliare mi ha comunicato che il contratto non verrà rinnovato. Il proprietario vuole farci un B&B. A metà del 2026 sono fuori e, credimi, non so dove sbattere la testa: non si trova più nulla».
Ci tengo a precisare, a scanso di ogni equivoco, che non si tratta di un caso di morosità o cattiva condotta. Parliamo di un inquilino modello: lavoro stabile, canoni versati con assoluta puntualità e rapporti di vicinato ineccepibili. Non ha commesso errori, se non quello imperdonabile per le attuali logiche di mercato: rendere in un mese meno di quanto un visitatore renda in sette giorni. Ho pensato spesso a lui in questo periodo. E passeggiando la sera, tra la nebbia e le luci dell’Albero di Natale, mi sono ritrovato più volte assalito da un senso di profonda amarezza. Gubbio, splendida e vivace nel ponte dell’Immacolata, nasconde sotto l’euforia turistica un processo che sembra ormai inesorabile, un virus silenzioso: la gentrificazione. O meglio, la sostituzione metodica degli abitanti con i visitatori. Vedo spuntare come funghi innumerevoli cartelli di locazione breve e mi chiedo: siamo sicuri che questa sia la direzione giusta? È davvero scritto nel destino che il futuro di un centro storico debba passare esclusivamente attraverso il turismo massivo?
I dati, purtroppo, non mentono. Studi recenti dimostrano una correlazione spietata: a un aumento dell’1% della penetrazione di Airbnb in una zona, corrisponde mediamente un aumento del 5,7% dei canoni d’affitto a lungo termine*. È la matematica dell’espulsione. Le case si trasformano in “asset turistici”, riducendo drasticamente l’offerta per studenti, lavoratori e giovani coppie, creando una vera e propria emergenza abitativa. Stiamo trasformando le nostre città in parchi a tema. Se per Assisi il fantasma è quello di diventare un “parco a tema religioso”, cosa rischia Gubbio? Di diventare un villaggio medievale finto, un guscio vuoto che vive solo di giorno? È il fenomeno della “desertificazione commerciale”: chiude il macellaio per far posto al negozio di souvenir, chiude il ferramenta per aprire l’ennesima spritzeria.
I residenti se ne vanno perché mancano i servizi di prossimità, lasciando una città che, spenti i riflettori degli eventi, è disabitata. Spero che il futuro mi smentisca, ma le dinamiche sono sovrapponibili a quelle di Barcellona o Venezia: i piccoli proprietari che arrotondano lasciano — col tempo — il passo a grandi società di gestione immobiliare, i cosiddetti multi-host, che gestiscono decine di appartamenti come fossero hotel diffusi, ma senza gli stessi costi e le stesse regole. C’è però una speranza, o quantomeno un segnale di risveglio. Se città come New York, Barcellona e Berlino hanno già alzato le barricate, anche in Italia qualcosa si muove. Venezia e Bolzano limitano le licenze, ma è dalla Toscana che arriva la scossa più forte. La Legge Regionale n. 61 del 2024 — il nuovo Testo Unico del Turismo — è la pietra dello scandalo positiva che stavamo aspettando. Il punto chiave? L’articolo 59 dà ai Comuni il potere di dire “basta!”. I sindaci possono individuare zone specifiche dove vietare nuove aperture di affitti brevi se il tessuto sociale sta morendo. E la notizia cruciale — fresca di questi giorni, precisamente del 16/12/2025 — è che la Corte Costituzionale, con la sentenza 186/2025, ha dato ragione alla Regione Toscana respingendo il ricorso del Governo.
E qui torniamo a noi, alla nostra Umbria, guardando con timore a ciò che accade a pochi chilometri da qui. Ad Assisi il fenomeno ha già un nome spaventoso: urbanicidio. I residenti del centro storico sono ormai ridotti al lumicino: una comunità che conta forse appena 600 anime (o al massimo 2.000, contro le 4.000 del passato) costretta a fronteggiare l’impatto sproporzionato di milioni di turisti.
Per Gubbio invece, la parola chiave è un’altra: sproporzione. C’è una sproporzione evidente tra l’offerta di B&B e la reale domanda abitativa; i residenti vengono espulsi non tanto per un eccesso di turisti reale, quanto per l’aspettativa di turismo da parte dei proprietari. Eppure, un esempio virtuoso c’è ed è a due passi da noi. Un plauso va all’amministrazione di Gualdo Tadino che ha scelto di combattere la gentrificazione con i fatti: bandi e risorse concrete per famiglie e imprese che tornano a vivere il centro storico. Un segnale chiaro che invertire la rotta — volendo — è possibile.
Dall’altra parte, anche i piccoli proprietari meritano tutele, certo. Ma qui serve che la politica del governo Meloni batta un colpo. Usando una citazione di nannimorettiana memoria, verrebbe da dire «dì qualcosa di sinistra», ma vista la necessità di proteggere la proprietà immobiliare, potremmo anche dire «fai qualcosa di destra». Purché si faccia qualcosa.
Quello del mio amico è solo uno dei tanti sfratti invisibili destinati a moltiplicarsi. Senza leggi sulla scia di quanto fatto in Toscana, siamo di fronte a una tempesta perfetta: il boom turistico, innestandosi sul calo demografico, minaccia di trasformare Gubbio in uno splendido scenario di pietra, ma privo di abitanti. Il rischio è che, svuotando il centro, svuotiamo anche il senso dei nostri riti. Non vorrei che le serate quaresimali del Miserere diventassero un’esibizione per curiosi e che la Festa dei Ceri perdesse la sua anima, riducendosi a intrattenimento per quei residenti temporanei che stanno sostituendo gli eugubini: a chi faremo gli inchini durante la mostra?
Sarebbe imperdonabile sacrificare sull’altare del profitto un patrimonio di storia e relazioni umane costruito nei secoli. Vorrei vivere in un centro storico a misura d’uomo, con tutti i servizi annessi, dove si possa ancora comprare il pane e salutare un vicino di casa che non cambia ogni due giorni. Non voglio un centro storico a misura di trolley. Perché una città senza abitanti non è una città: è solo un albergo a cielo aperto.
